Síndico Não Presta Contas: O Que Fazer e Quais São Seus Direitos

Resposta rápida: Prestar contas não é liberalidade do síndico: o art. 1.348, VIII, do Código Civil obriga a prestação à assembleia anualmente e sempre que exigida. Diante da recusa, o caminho é escalonado — pedido formal por escrito, convocação de assembleia por 1/4 dos condôminos (art. 1.350, §2º) e, persistindo a negativa, ação de exigir contas. O erro mais comum do condômino é agir sozinho: nesse tema, a força está na atuação coletiva e no registro documentado de cada pedido.

Síndico não presta contas e você não sabe o que fazer? Você não está sozinho. Segundo o Censo Condominial 2025/26 (uCondo/IBGE), o Brasil possui cerca de 520 mil condomínios — e a falta de transparência na gestão financeira é uma das queixas mais frequentes entre condôminos em todo o país.

A sensação de impotência diante de um síndico que se recusa a apresentar balancetes, notas fiscais ou extratos bancários é compreensível. Muitos condôminos tentam resolver a situação sozinhos, enviam mensagens no grupo do condomínio, pedem explicações em assembleias — e nada muda.

A boa notícia é que a legislação brasileira protege os condôminos nessa situação. O Código Civil e a Lei de Condomínios estabelecem obrigações claras para o síndico, e o Judiciário — incluindo o Superior Tribunal de Justiça (STJ) — tem consolidado entendimentos importantes sobre como os condôminos podem agir quando essas obrigações são descumpridas.

Neste guia, você vai entender exatamente o que a lei determina, quais são os sinais de alerta, o que fazer passo a passo e — muito importante — qual é o erro mais comum que invalida a ação dos condôminos.

O que a lei diz sobre a obrigação de prestar contas

A obrigação do síndico de prestar contas não é uma gentileza ou favor — é um dever legal expresso em mais de uma norma.

O Art. 1.348, inciso VIII, do Código Civil estabelece que compete ao síndico “prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas”. Note que a lei não diz “quando o síndico quiser” ou “quando for conveniente”. O termo é “quando exigidas” — ou seja, a qualquer momento em que os condôminos solicitarem.

Além disso, o Art. 22, §1º, alínea ‘f’, da Lei 4.591/64 (Lei de Condomínios) reforça essa obrigação, determinando que o síndico deve prestar contas à assembleia dos condôminos.

Na prática, isso significa que o síndico tem a obrigação legal de apresentar, no mínimo:

• Balancetes mensais com receitas e despesas detalhadas
• Extratos bancários da conta do condomínio
• Notas fiscais e comprovantes de pagamento
• Contratos vigentes com prestadores de serviço
• Relatório anual de gestão para aprovação em assembleia

O cenário típico é o do síndico que apresenta só um resumo genérico — “entrou tanto, saiu tanto” — sem os documentos que comprovam cada gasto. E muitos condôminos nem sabem que têm direito de exigir os comprovantes originais, não só o resumo. Prestação de contas sem documento não é prestação de contas.

Os sinais de que algo está errado na gestão do condomínio

Nem sempre a falta de prestação de contas é óbvia. Em muitos casos, o síndico até apresenta algum tipo de relatório — mas superficial, incompleto ou propositalmente confuso. Fique atento a estes sinais de alerta:

Sinais financeiros:

• Balancetes apresentados sem detalhamento de despesas ou apenas com categorias genéricas como “manutenção” ou “outros”
• Ausência de extratos bancários ou apresentação apenas de saldos finais
• Aumentos frequentes da taxa condominial sem justificativa documentada
• Obras ou reformas realizadas sem aprovação em assembleia e sem prestação de contas específica
• Fundo de reserva que diminui sem explicação clara

Sinais comportamentais:

• Síndico que evita ou adia assembleias ordinárias
• Recusa ou demora excessiva para entregar documentos solicitados
• Respostas evasivas quando questionado sobre gastos específicos
• Troca frequente de administradora ou contador sem motivo aparente
• Contratos com fornecedores sem processo de cotação documentado

Quem acompanha condomínios de perto sabe que os sinais mais preocupantes nem sempre são os mais evidentes. Nem sempre é o síndico que some com o dinheiro — muitas vezes é o que adia a assembleia, entrega contas atrasadas ou reage mal a uma pergunta simples. A resistência à transparência costuma vir antes do problema maior.

[CONTEXTO LOCAL SALVADOR — Contexto sugerido: “Na realidade de Salvador e RMS, onde temos mais de 6.600 condomínios segundo dados do Censo Condominial 2025/26, um padrão que observo com frequência é…”]

O que fazer passo a passo quando o síndico não presta contas

Se você identificou sinais de irregularidade ou o síndico simplesmente se recusa a prestar contas, existe um caminho estruturado para agir — e a ordem das etapas importa muito.

Passo 1: Solicite formalmente as contas por escrito

O primeiro passo é formalizar a solicitação. Envie uma carta registrada, e-mail com confirmação de leitura ou notificação extrajudicial ao síndico, solicitando a apresentação de balancetes, extratos e comprovantes de um período específico. Mantenha cópia de tudo.

Passo 2: Reúna outros condôminos

Este é o passo mais importante — e o que a maioria das pessoas ignora. A legislação e a jurisprudência mais recente do STJ exigem que a ação de exigir contas seja uma iniciativa coletiva, não individual (explicaremos em detalhes na seção seguinte). Comece conversando com vizinhos de confiança e identifique quem compartilha as mesmas preocupações.

Passo 3: Elabore um abaixo-assinado para convocar assembleia

O Art. 1.350, §2º, do Código Civil permite que condôminos que representem pelo menos 1/4 (um quarto) das unidades convoquem assembleia extraordinária quando o síndico não o fizer. O abaixo-assinado deve incluir a pauta específica: “prestação de contas do período X a Y” e/ou “destituição do síndico”.

Passo 4: Convoque e realize a assembleia

Cumprido o quórum de 1/4 para convocação, realize a assembleia com pauta clara. Documente tudo em ata: quem esteve presente, o que foi discutido e o que foi deliberado. A ata é documento essencial para qualquer ação posterior.

Passo 5: Delibere sobre as medidas cabíveis

Na assembleia, os condôminos podem deliberar sobre diversas medidas, conforme a gravidade da situação: exigir a apresentação imediata das contas, nomear uma comissão para auditoria, destituir o síndico (por maioria absoluta, conforme Art. 1.349, CC) ou autorizar a contratação de advogado especializado para propor ação judicial de exigir contas.

Passo 6: Busque orientação jurídica especializada

Se a via administrativa (assembleia) não resolver, o próximo passo é a via judicial. Nesse momento, é fundamental contar com um advogado que conheça o procedimento específico da ação de exigir contas (Arts. 550 a 553 do CPC) e a jurisprudência atualizada do STJ.

A boa notícia é que, na maioria das vezes, dá para resolver sem processo: quando os condôminos seguem as etapas certas — pedido formal, convocação de assembleia, exigência dos documentos —, o próprio síndico costuma se acertar ou ser substituído pela via interna, antes de chegar ao juiz.

A ação de exigir contas: o que é e quando é o caminho certo

Quando todas as tentativas administrativas se esgotam — o síndico ignora os pedidos, a assembleia não resolve e as contas continuam opacas — a via judicial se torna necessária.

A ação de exigir contas (também chamada de ação de prestação de contas) está prevista nos Arts. 550 a 553 do Código de Processo Civil. É um procedimento especial, bifásico, desenhado especificamente para situações em que alguém tem o dever de prestar contas e não o faz.

Fase 1 — Determinação do dever de prestar contas: o juiz analisa se o síndico tem, de fato, a obrigação de prestar contas (o que, no caso condominial, é praticamente indiscutível). Se determinar que sim, o síndico é intimado a apresentar as contas em prazo definido pelo juiz.

Fase 2 — Prestação e análise das contas: se o síndico apresentar as contas, elas serão analisadas — frequentemente com apoio de perícia contábil. Se não apresentar, o juiz pode aceitar as contas apresentadas pelo condomínio autor da ação. É nesta fase que diferenças, desvios ou irregularidades são quantificados.

A perícia contábil é frequentemente o momento mais decisivo da ação. É quando um profissional independente analisa toda a documentação (ou a ausência dela) e apura se houve gestão irregular dos recursos do condomínio.

O erro mais comum: agir individualmente

Este é possivelmente o ponto mais importante deste artigo — e o que diferencia orientação jurídica atualizada de conselhos desatualizados.

Em 2023, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do REsp 1.940.326/MT, consolidou um entendimento crucial: a legitimidade para propor ação de exigir contas do síndico é da coletividade dos condôminos, não do condômino individual.

Isso significa que um condômino sozinho, por mais que tenha razão, não tem legitimidade processual para ingressar com a ação de exigir contas em nome próprio. A ação precisa ser autorizada pela assembleia do condomínio.

Em 2024, o STJ reforçou esse entendimento no AgInt no AREsp 2.590.622-SP (Informativo 831), deixando ainda mais claro que o caminho individual é um erro estratégico que leva à extinção do processo sem resolução do mérito — ou seja, o condômino perde tempo e dinheiro sem resolver o problema.

Por que isso acontece? Porque o síndico presta contas ao condomínio (à coletividade), não a cada condômino individualmente. A relação de prestação de contas é entre o síndico e a assembleia. Portanto, é a assembleia que deve deliberar sobre a exigência judicial de contas.

A consequência prática é clara: antes de qualquer medida judicial, é obrigatório que haja deliberação em assembleia autorizando a propositura da ação. Por isso os passos 2, 3 e 4 da seção anterior são tão importantes — sem eles, a ação judicial será inviável.

Muitos condôminos bem-intencionados contratam advogados e ingressam com ações individuais, apenas para ter seus processos extintos meses depois por ilegitimidade ativa. Essa é uma frustração evitável quando se tem a orientação correta desde o início.

Referências legais citadas neste artigo:

• Art. 1.348, inciso VIII, do Código Civil — dever do síndico de prestar contas
• Art. 1.349 do Código Civil — destituição do síndico por maioria absoluta
• Art. 1.350, §2º, do Código Civil — convocação de assembleia por 1/4 das unidades
• Art. 22, §1º, alínea ‘f’, da Lei 4.591/64 — obrigação de prestação de contas
• Arts. 550 a 553 do Código de Processo Civil — procedimento da ação de exigir contas
• STJ, REsp 1.940.326/MT (2023) — legitimidade coletiva para ação de exigir contas
• STJ, AgInt no AREsp 2.590.622-SP, Informativo 831 (2024) — reforço do entendimento coletivo

Fonte dos dados de mercado: Censo Condominial 2025/26 — uCondo/IBGE/Receita Federal.

Perguntas frequentes

O síndico pode se recusar a apresentar as contas?

Não. A prestação de contas é um dever legal previsto no Art. 1.348, VIII, do Código Civil. O síndico é obrigado a prestar contas anualmente à assembleia e sempre que for solicitado pelos condôminos. A recusa pode fundamentar tanto a destituição do síndico quanto a propositura de ação judicial.

Quantos condôminos são necessários para convocar uma assembleia?

O Art. 1.350, §2º, do Código Civil prevê que 1/4 (um quarto) das unidades do condomínio pode convocar assembleia extraordinária quando o síndico não o fizer. Em um condomínio de 100 unidades, por exemplo, são necessárias 25 assinaturas.

Um condômino sozinho pode entrar com ação de exigir contas?

Não, segundo o entendimento consolidado do STJ (REsp 1.940.326/MT, 2023, reforçado pelo Informativo 831 de 2024). A legitimidade é da coletividade, representada pelo condomínio após deliberação em assembleia. O condômino individual que ingressar com a ação terá o processo extinto por ilegitimidade ativa.

Quanto tempo leva uma ação de exigir contas?

O prazo varia conforme a complexidade do caso, a necessidade de perícia contábil e a vara em que tramita. Em geral, a Fase 1 (determinação do dever) pode levar de 6 a 12 meses, enquanto a Fase 2 (análise das contas com possível perícia) pode levar de 12 a 24 meses adicionais. A duração total depende de fatores específicos de cada caso.

O que acontece se o síndico for condenado?

Se a perícia contábil apurar que houve gestão irregular de recursos, o síndico pode ser condenado a restituir os valores ao condomínio, acrescidos de correção monetária e juros. Em casos de má-fé comprovada, pode haver desdobramentos na esfera criminal (apropriação indébita, por exemplo).

A assembleia pode destituir o síndico antes de entrar com a ação?

Sim. O Art. 1.349 do Código Civil prevê que a assembleia pode destituir o síndico por maioria absoluta (metade mais um de todos os condôminos, não apenas dos presentes). Muitas vezes, a destituição é deliberada na mesma assembleia que autoriza a ação de exigir contas.